賃貸経営をさらに躍進させるためのお役立ち知識とともに、お得な管理方式についてもご紹介いたします。
3種類の管理方式を一覧でご紹介しましょう。
管理方式の違いにより、「空室などのリスク」と「最終的な利益」というものが異なります。
空室などのリスク
HIGH
最終的な利益
MIDDLE
【ハイリスク&ミドルリターン】
一般管理（管理委託契約）
入居者募集、賃料徴収、建物管理、トラブル対応などを、専門業者に手数料（賃料の5%程度）を支払い委託する方式。
最も一般的な管理方式ですが、入居者退去後の空室のリスクはあります。委託先の集客力が重要です。
空室などのリスク
LOW
最終的な利益
LOW
【ローリスク&ローリターン】
サブリース（一括借上管理契約）
近年注目されている方式です。業者によって年数は異なりますが、新築物件をだいたい30年程度借り上げます。
オーナーには空室の有無に関わらず、一定の賃料が保証されます。ただし賃料の20%が費用となり、条件見直しも課せられます。
空室などのリスク
HIGH
最終的な利益
HIGH
【ハイリスク&ハイリターン】
自主管理
入居者募集業務のみを業者に委託し、賃料徴収、建物管理、トラブル対応などを物件オーナーが自己完結で行う方式です。
管理委託費用を支払う必要がないため、賃料収入が大きくなる反面、管理業務の負担は大きくなります。
空室などのリスク
LOW
最終的な利益
HIGH
【ローリスク&ハイリターン】
無料管理（管理委託契約）
現在、賃貸管理の方式として主流なのは、一般管理方式です。調査によれば、日本では8割から9割程度がこの方式とのこと。
空室リスクはあるものの、満室状態であればサブリースよりも高い収益が見込めます。入居者募集からトラブル対応までを委託できるのも良い点ですね。
そして、この一般管理方式で特筆すべきなのが、「クラスト」がおこなっている管理費用0円のトータルサポートです。
引用元：株式会社クラスト (http://www.clast.co.jp/)
クラストの管理費無料とRC造というこだわりは、クラストが創業以来40年に渡って貫いてきたということ。「自社が建てた建物は自社で管理するのが当然」という考えに基づいています。
こうした姿勢を支持するオーナーも多数。30年以上に渡るお付き合いのオーナーもいらっしゃるそうです。
一般管理（管理委託契約）、サブリース（一括借上管理契約）、自主管理について一通り見ていただきましたが、管理業務で必要なのは下記の2つ。
会社員などの本業をお持ちの方が実施するのは、事実上難しいでしょう。
「厳しいけど、それでもやってみたい！」という方におススメなのが、近年テレビCMなどでも大きくアピールされている、「サブリース（一括借上管理契約）方式」です。
サブリースとは、オーナーに代わり、物件を入居者に「また貸し」する方式です。賃貸管理会社が一定期間、責任を持って借り上げることで、オーナーにとっては空室リスクの心配がなくなります。
その反面、収益面では一般管理で満室を維持できている場合に比べて少なくなってしまいます。また2年程度で家賃など、諸条件の見直しを強いられます。
「賃貸経営において、どの管理方式を選ぶか」その後の収支やオーナーの負担を大きく左右します。
決して安直に決めるのではなく、しっかりとその内容を吟味して決めるべきだと心に留めておいてください。まず、それぞれの方式の概要から見ていきましょう。
「一般」とつく名前の通り、賃貸管理方式のスタンダードと言えます。多くの場合、オーナーと入居者の間で直接賃貸契約を結ぶ方式となっており、管理会社はあくまでサポート役という立ち位置。
【ローリスク&ハイリターン】の無料管理もここに含まれますが、デメリットのひとつである管理費用は不要です。
戦後から高度経済成長期、バブル前の頃までの時代、賃貸経営において、自主管理の方式が主流だった時代もあります。
「大家さんを本業として、腰を据えてやっていきたい。」といった、入居者との密にコミュニケーションを取りたいという方であれば、十分に選択肢となりえます。
テレビCMなどでは「30年一括借上」と大きく訴求されていますが、実はそう単純な話ではありません。
業者によって異なりますが、早い場合で2年、長い場合でも数年ごとに、借り上げ条件の見直しが行われるのが通例です。この点はしっかり理解しておくべきです。
賃貸経営とは、購入した物件を賃貸アパート・賃貸マンションとして貸し出し、家賃収入を得る資産運用法です。
物件の立地条件や外観デザイン、設備など、ここならば入居者が絶えないと想定できる物件を購入し、入居者募集から各種手続き、家賃回収、更新・退去手続き、物件のメンテナンス、さらには空室対策に至るまでを管理します。
ただ実際には、こうした業務は賃貸管理会社に委託しているオーナーが多いかと思います。
こうした業務のなかで、オーナーがいちばん重要視する項目は「空室対策」ではないでしょうか。
賃貸経営を成功させるポイントはずばり、借主目線に立った空室対策をすることです。
空室リスクはその物件の立地条件で決まる、とよく言われますが、いい立地に恵まれていても空室リスクはゼロとは言えません。
どのような物件でも古くなれば魅力は目減りしますし、周辺環境が悪い方に変わる（最寄りのコンビニ・スーパーが潰れる等）こともあるでしょう。
ローンを抱える多くのオーナーにとって、空室は赤字と同義です。こうしたリスクを避けるためにも、信頼できる不動産会社などと連携してさまざまな空室対策を柔軟に行い続けることが重要です。
日本はすでに人口減少期を迎えています。
ワンルームなど単身者向けの賃貸需要は今も伸び続けていますが、それも近い将来頭打ちになり、東京都心部でさえ2030年前後からは減少していくと予測されています。
こうした中で、オーナーも中長期的な戦略を考えて早いうちに手を打たなければ、10～15年後には生き残っていないかもしれません。
一方で、これをビジネスチャンスに変えられる動きが国の法律で決まろうとしています。国土交通省が2015年から、ウェブ上での不動産取引の解禁を検討しているのです。
規制緩和により、ウェブを活用した新しい形の取引が可能になることで、今後の賃貸ビジネスは大きく変わってくるかもしれません。
本サイトでは、次のような課題や要望を持っているオーナー（大家さん）に対し、賃貸経営で効率的な運用を行うために押さえておきたい情報をご紹介します。
といった方々に、失敗しない賃貸経営の方法や、これからあるべきオーナーの姿勢など、有益な情報をお伝えできればと思います。
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出口戦略なき経営は失敗への序章。
不動産経営を考える際、最終的にその物件をどうするのかを検討しておくことが必須。売主としては、ただ売却するよりも、不動産M&Aを行ったほうが圧倒的にお得です。ぜひ、事前に念頭に置いておきましょう。
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