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一棟マンションの賃貸経営、成功のために知っておきたいこと

本サイトでは賃貸経営に関わる物件オーナーさん向けに、効率的な運用を行うために押さえておきたい各種の情報を取りまとめてご紹介しています。

賃貸経営において重要なのは、どのように管理・運営を行っていくかですが、その方式は大きく分けると「一般管理」、「サブリース」、「自主管理」の3種類です。

それぞれに長所・短所があり、物件の立地や間取り、賃料相場など様々な要素によって最適な方法は異なってきます。

経営成功への第一歩として「管理方式」についての知識を、ぜひ深めておいてください。

管理運営のスタイル早わかり!

3種類の管理方式を一覧でご紹介しましょう。管理方式の違いにより、「空室などのリスク」と「最終的な利益」というものが異なります。

  空き室などのリスク 最終的な利益
一般管理 HIGH MIDDLE
サブリース LOW LOW
自主管理 HIGH HIGH

【ハイ&ミドル】一般管理(管理委託契約)

入居者募集、賃料徴収、建物管理、トラブル対応などを、専門業者に手数料(賃料の5%程度)を支払い委託する方式。最も一般的な管理方式ですが、入居者退去後の空室のリスクはあります。委託先の集客力が重要です。

【ロー&ロー】サブリース(一括借上管理契約)

近年注目されている方式です。業者によって年数は異なりますが、新築物件をだいたい30年程度借り上げます。オーナーには空室の有無に関わらず、一定の賃料が保証されます。ただし賃料の20%が費用となり、条件見直しも課せられます。

【ハイ&ハイ】自主管理

入居者募集業務のみを業者に委託し、賃料徴収、建物管理、トラブル対応などを物件オーナーが自己完結で行う方式です。管理委託費用を支払う必要がないため、賃料収入が大きくなる反面、管理業務の負担は大きくなります。

オーナーが自ら管理業務を行うには時間とノウハウが必要

一般管理(管理委託契約)、サブリース(一括借上管理契約)、自主管理について一通り見ていただきましたが、管理業務で必要なのは下記の2つ。

  1. 時間と手間暇
  2. 一定以上のノウハウ

会社員などの本業をお持ちの方が実施するのは、事実上難しいでしょう。

「厳しいけど、それでもやってみたい!」という方におススメなのが、近年テレビCMなどでも大きくアピールされている、「サブリース(一括借上管理契約)方式」です。

サブリースとは、オーナーに代わり、物件を入居者に「また貸し」する方式です。賃貸管理会社が一定期間、責任を持って借り上げることで、オーナーにとっては空室リスクの心配がなくなります。

その反面、収益面では一般管理で満室を維持できている場合に比べて少なくなってしまいます。また2年程度で条件見直しを強いられます。

「一般管理」が無料!知る人ぞ知る「トータルサポートサービス」とは?

現在、賃貸管理の方式として主流なのは、一般管理方式です。調査によれば、日本では8割から9割程度がこの方式とのこと。

空室リスクはあるものの、満室状態であればサブリースよりも高い収益が見込めます。入居者募集からトラブル対応までを委託できるのも良い点ですね。

そして、この一般管理方式で特筆すべきなのが、「クラスト」がおこなっている管理費用0円のトータルサポートです。

【ロー&ハイ】無料管理(管理委託契約)

管理費0円!【ロー&ハイ】のトータルサポート会社「クラスト」

  • 建築設計部門、不動産賃貸部門、管理部門を完備
  • 壁式鉄筋コンクリート造(WRC)という方式により、耐久性とリーズナブルさを両立。
  • 同社施工物件の管理を「無料」で提供。入居者募集、家賃徴収、トラブル処理全般、オーナーへの送金、物・設備の保守管理、定期メンテナンス、24時間緊急対応
  • 自社でマンションの賃貸経営も実施。ノウハウをオーナーサポートとして提供

クラストの管理費無料とRC造というこだわりは、クラストが創業以来40年に渡って貫いてきたということ。「自社が建てた建物は自社で管理するのが当然」という考えに基づいています。こうした姿勢を支持するオーナーも多数。30年以上に渡るお付き合いのオーナーもいらっしゃるそうです。

クラストのサービス内容を公式HPで見る

あらためて確認を!管理方式の詳細と、メリット・デメリット

「賃貸経営において、どの管理方式を選ぶか」その後の収支やオーナーの負担を大きく左右します。決して安直に決めるのではなく、しっかりとその内容を吟味して決めるべきだと心に留めておいてください。まず、それぞれの方式の概要から見ていきましょう。

一般管理(管理委託契約)とは

「一般」とつく名前の通り、賃貸管理方式のスタンダードと言えます。多くの場合、オーナーと入居者の間で直接賃貸契約を結ぶ方式となっており、管理会社はあくまでサポート役という立ち位置になります。

一般管理のメリットとデメリットを見る

サブリース(一括借上管理契約)とは

テレビCMなどでは「30年一括借上」と大きく訴求されていますが、実はそう単純な話ではありません。業者によって異なりますが、早い場合で2年、長い場合でも数年ごとに、借り上げ条件の見直しが行われるのが通例です。この点はしっかり理解しておくべきです。

サブリースのメリットとデメリットを見る

サブリース契約の費用を見る

サブリースの口コミ・評判を見る

自主管理とは

戦後から高度経済成長期、バブル前の頃までの時代、賃貸経営において、自主管理の方式が主流だった時代もあります。「大家さんを本業として、腰を据えてやっていきたい。」といった、入居者との密にコミュニケーションを取りたいという方であれば、十分に選択肢となりえます。

自主管理のメリットとデメリットを見る

賃貸経営の流れ

賃貸経営とは、購入した物件を賃貸アパート・賃貸マンションとして貸し出し、家賃収入を得る資産運用法です。

物件の立地条件や外観デザイン、設備など、ここならば入居者が絶えないと想定できる物件を購入し、入居者募集から各種手続き、家賃回収、更新・退去手続き、物件のメンテナンス、さらには空室対策に至るまでを管理します。

ただ実際には、こうした業務は賃貸管理会社に委託しているオーナーが多いかと思います。

賃貸物件を貸すまでの流れを見る

賃貸経営の要・空室対策について

こうした業務のなかで、オーナーがいちばん重要視する項目は「空室対策」ではないでしょうか。賃貸経営を成功させるポイントはずばり、借主目線に立った空室対策をすることです。

空室リスクはその物件の立地条件で決まる、とよく言われますが、いい立地に恵まれていても空室リスクはゼロとは言えません。

どのような物件でも古くなれば魅力は目減りしますし、周辺環境が悪い方に変わる(最寄りのコンビニ・スーパーが潰れる等)こともあるでしょう。

ローンを抱える多くのオーナーにとって、空室は赤字と同義です。こうしたリスクを避けるためにも、信頼できる不動産会社などと連携してさまざまな空室対策を柔軟に行い続けることが重要です。

賃貸経営における空室対策の極意を見る

高まる空室リスクと不動産取引の規制緩和

日本はすでに人口減少期を迎えています。

ワンルームなど単身者向けの賃貸需要は今も伸び続けていますが、それも近い将来頭打ちになり、東京都心部でさえ2030年前後からは減少していくと予測されています。

こうした中で、オーナーも中長期的な戦略を考えて早いうちに手を打たなければ、10~15年後には生き残っていないかもしれません。

一方で、これをビジネスチャンスに変えられる動きが国の法律で決まろうとしています。国土交通省が2015年から、ウェブ上での不動産取引の解禁を検討しているのです。

規制緩和により、ウェブを活用した新しい形の取引が可能になることで、今後の賃貸ビジネスは大きく変わってくるかもしれません。

本サイトでは、次のような課題や要望を持っているオーナー(大家さん)に対し、賃貸経営で効率的な運用を行うために押さえておきたい情報をご紹介します。

  • 空室が続いている、空室率が高い
  • 不動産会社が、自分の物件の魅力をアピールしてくれない
  • 入居者募集の広告チャネルを増やしたい
  • 借主のニーズを知りたい

といった方々に、失敗しない賃貸経営の方法や、これからあるべきオーナーの姿勢など、有益な情報をお伝えできればと思います。

大家さん必見!オススメの賃貸管理会社まとめ

クラスト

大東建託

積和不動産(積水ハウス)

東建コーポレーション

エイブル保証

ハウスメイト

ミサワホーム

大和リビングカンパニーズ(大和ハウス工業)

東急住宅リース

朝日建設

スカイコート

生和コーポレーション

旭化成ホームズ

住友不動産販売

マンション建設に必要な一連の流れ

賃貸経営を行うにあたり、マンション建設の流れはどのように進んでいくのでしょうか?一般的な例を挙げて時系列に沿って紹介します。

マンション建設に必要な一連の流れを見る

賃貸経営の基礎知識~空室率が低い物件とは~

空室率の低い物件とはどのような物件でしょうか?内装や設備、周辺環境や客付け業者との付き合い方など、賃貸経営の最重要課題ともいえる空室対策を紹介します。

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押さえておきたい賃貸経営4つのポイント

賃貸経営のお金周りに関する「家賃収入」「諸経費」「節税」「トラブル」について紹介します。基本に立ち返ることで見えてくる賃貸経営の常識。気になる方はぜひ再確認を!

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大家さん必見!おすすめの賃貸広告サイト一覧

賃貸広告を載せたいけれど、どこに載せたらいいの?そんなオーナーのために、賃貸広告サイトを紹介します。

おすすめの賃貸広告サイト一覧を見る

【番外】賃貸経営の「女性オーナーにミミヨリ!」情報

賃貸経営を目指す女性のためのお役立ち情報を紹介します。相互の資産運用としての考え方や、不動産投資が女性に向いている理由、満室になるマンションのポイントなど、女性ならではの視線を活かせる情報が満載です。

「女性オーナーにミミヨリ!」情報を見る

賃貸経営の基礎知識~空室率が低い物件とは~
 
 
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情報は2017年6月のものですので、最新の情報は各公式サイトをご確認ください。

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