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マンション経営

遊休地にマンションを建てて経営した場合、どのくらいの費用がかかるのか、また、収入がどのくらいになるのかを調べました。

マンション経営の特徴は?

自分の土地に一からマンションを建てれば、税金を取られる負債から、家賃収入を生み出す資産に変わります。平均的な運用利回りは5%以上と言われており、不況下でも安定して稼げる手段として人気を集めています。

マンション経営に必要な初期費用は?

マンションを経営するために必要な初期費用は、多岐に渡ります。例えば、物件本体の建築費や付帯工事費、登記費用などがあげられるでしょう。

物件本体の建築費

建物の規模や工法によって大きく異なりますが、マンションの場合、鉄筋コンクリートや重量鉄骨を構造体とするため、アパートよりも高額な費用が必要になります。

費用の目安としては小規模マンションで1億5,000万円ほどです。自分の予算に合わせて物件を選びましょう。

付帯工事費

建物本体だけではマンション経営はできません。他の賃貸物件との差別化のためには、エアコンやシャワートイレはもちろん、オートロック、宅配ロッカー、インターネット回線、カメラ付きインターフォンなどなど、様々な設備が必要です。

不動産登記費用

土地や建物、住所などを登記する際に発生する費用です。不動産会社や司法書士に代行してもらうと約30万円、自分で行なうと約5万円かかります。

自分で登記を行なえば、実費のみで済み節約になりますが、そのぶん手間がかかります。

火災・地震保険料

もしものときのために加入しておく必要のある保険です。火災だけでなく、地震や水害なども補償の対象になっています。建物の時価の80%ほどに設定すると、万が一のことがあっても損害の全額が保証されるので安心。損害額の超過分は支払われないので注意しましょう。

マンション経営の利回りは?

マンションの利回りは平均して4~5%ほどと言われています。利回りには、物件の収益を判断する「表面利回り」と、実際に諸費用を差し引いた「実質利回り」があります。

表面利回り

例えば1,000万円で購入した物件によって、年間50万円の家賃収入を得た場合、表面利回りは5%。

単純計算すれば、20年で元が取れる計算になりますが、実際には維持費や修繕費、手数料、保険費用の出費が発生します。

さらに、表面利回りはあくまでも満室を前提とした資産ですので、空室が出てしまった場合、試算通りの収入とはなりません。

購入前に物件の比較をしたり、融資を受ける際の計画書に収入の目安として記入したりするために算出します。

実質利回り

年間の家賃収入から、固定資産税や賃貸管理費、修繕費などの必要経費を引き、マンション購入にかかった費用で割ったものを指します。

先ほど紹介したマンション投資における平均の利回りは、この実質利回りの数値。

表面利回りよりも現実的な数値で、リフォームやリノベーション、空室による収入減などを盛り込んで計算するものです。

利回りが高ければ儲かる?

利回りが高い物件は、もちろん期待できる利益も高いと言えるでしょう。ただし、運用が始まらないことには、空室の状況はわかりません。空室が増えれば、入居者獲得のために対策をする必要があります。

手っ取り早いのは、家賃の値下げですがそうすると利回りは当然下がることに…。マンションを購入する場合は利回りだけでなく、土地の状況や入居者のニーズを考慮する必要があるでしょう。

マンション経営のメリットは?

投資の入り口として考えられることの多いマンション経営。そのメリットをチェックしていきましょう。

長期的な収入源になる

一般的にマンション経営は、他の事業と比べて安定しており、長期に渡って一定の収入を得られます。

また、公的年金では心もとない生活費の補てんもできますので、定年後に生活レベルを落としたくない、という人にもおすすめです。

家族に資産を残せる

あなたにもしものことがあった場合でも、マンションを所有していれば、それは資産として残ります。

また、マンション建築時に融資を受けた場合、ほとんどの金融機関で団体信用生命保険(団信)への加入を勧められます。金融機関によっては、団信に加入しなければ、融資を受けられない、ということもあります。

この制度のおかげで、ローンの契約者に万が一のことがあっても、保険金でローンの残債が支払われるので、家族の負担にならず、さらに毎月の家賃収入も得られるのです。

節税効果がある

マンション経営を行うことで、経営開始から数年間は所得税や住民税の軽減措置を受けられます。

また、手持ち資産をマンションなどの不動産へ組み替えることで、相続税の軽減効果もあります。

経済変動に強くインフレ対策に最適

物価の上昇に伴って貨幣の価値は下がりますが、マンションのような不動産は、上昇する物価に合わせて価値が変動する現物資産です。経済変動に強い不動産を所有すれば、インフレ対策にも役立ちます。

手軽に始められる

基本的に融資を受けることが前提なので、仮に自己資金が少なくても始められます。経営が順調であれば、家賃収入だけでローンの返済が可能なので、物件取得後も少ない資金で運用していけます。

マンション経営のリスクは?

投資にはリスクがつきもの。もちろん、マンション投資にもリスクは存在します。マンション経営に失敗しないためにも、リスクを把握しましょう。

節税効果はいずれなくなる

メリットでも説明した通り、マンション経営開始から数年間は、建物の減価償却や借入金利を経費として差し引けるので、節税効果があります。

しかし、同じ物件の経営を続けている場合、いずれその効果は無くなります。

新築マンションには優遇措置があるので、高い節税効果がありますが、時間が経つにつれ、支払わなければいけない費用が増えてきます。長期に渡る節税を期待している人は要注意です。

物件の流動性が低い

何らかの事情で所有しているマンションの売却を考えるときに、想定していた金額では売れない、ということが少なくありません。特に築浅物件は購入時の70%~半額となってしまうケースもあります。

マンション経営は短期保有による売却益を狙うよりも、長期的な視点での運用に向いた資産形成方法なのです。

空室リスクがある

都心で最寄駅から徒歩5分圏内、新宿や渋谷、池袋といった主要駅へのアクセスも良好、という立地であれば別ですが、多くの賃貸物件には例外なく、空室リスクがあります。

ご自身が保有している土地が賃貸経営に向いている土地なのか、色々と吟味したうえで、マンション建設のGOサインを出しましょう。

また、マンション経営を成功させたいのであれば、マンション完成後の物件・賃貸管理をしてくれる会社の存在は不可欠。大切な資産ですから、マンションの建設から管理までになってくれる会社に頼めるとよりベターです。

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