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あらためて確認を!賃貸物件を貸すまでの流れ

マンションやアパートを貸すまでの流れについて、具体的に解説します。

まずは貸す目的を自問する

マンションやアパートを貸す場合、主に2つの目的があります。

  • 投資用・年金用としての賃料収入のみが目的
  • 自分が将来住むまでの一時的な空室利用が目的

投資用・年金用としての賃料収入のみが目的ならば、オーナーは借主との間に、普通の賃貸借契約を結びます(普通借家契約)。

入居者の転居もありえますので、不動産仲介業者との空室対策も継続的かつ綿密に行っていく必要があります。

自分が将来住むまでの一時的な空室利用が目的ならば、オーナーは借主との間に、期限付きの賃貸借契約を結びます(定期借家契約)。

普通借家契約を結んでしまうと、オーナー自身がいざ住もうとなったときに、借主が退去してくれない可能性もありますので注意してください。

なお、住む予定のない物件を貸す場合、借主を探すのではなく、買ってくれる人を探すほうが有利な場合もあります。

つまり、売却です。不動産仲介業者とよく相談しましょう。

まずは、何を目的に賃貸を始めようとしているのか、再確認をすることが大切です。

賃貸物件を貸すまでの具体的な7つの流れ

賃貸物件を貸すことを思い立ってから、実際に貸すまでにいくつかの節目があります。便宜的に、節目を7つに分けて解説します。

①賃貸相場を調べる

ご自身が所有する物件、または購入検討中の物件について、その家賃相場を自分なりに調査してみましょう。

同じ地域にある似たような物件でも、ちょっとした条件の違いによって家賃相場が大きく異なることがあります。

②貸したときのシュミレーションをする

希望的観測による想定収益だけでなく、最悪の事態も想定した場合の収支シュミレーションを行なっておきましょう。

家賃という収入に対し、逆にローンの返済、税金、諸経費などといった多くの支出があります。

また、部屋にはかならずしも常に借主が居住しているわけはなく、いわゆる空室の場合は無収入となります。

③専門家に家賃相場を査定してもらう

専門の不動産会社に、対象物件の家賃相場を算定してもらいましょう。

良くも悪くも、想定外の家賃相場が提示される場合があります。

また、家賃だけでなく、支出についても具体的に想定してもらいます。
入居者にかかわる支出だけでなく、不動産会社へ支払う支出などもあります。

④不動産会社と契約を結ぶ

不動産会社と、賃貸に関する各種契約を結びます。

入居者募集から管理までの一連の仕事のなかには、オーナー自身ではなく、不動産会社に任せたほうが良いものも沢山あります。

入居者募集営業、物件の管理など、任せる内容を整理して不動産会社と契約を結びます。面倒ならば、すべて任せるというのも方法です。

⑤入居者を募集する

通常は不動産会社を通じて入居者募集活動をします。

最近は紙ベースだけでなく、web上でも多くの物件が紹介されるようになりました。

逆に、物件を探しているほうも、web上における情報チェックは必須となっています。

オーナー側における、ネットというものに対する認識、ネットの活用の仕方が、賃貸経営の空室率を大きく左右する時代になりました。

⑥入居希望者への各種対応をする

入居希望者による物件の見学同行、家賃交渉などですが、通常は不動産会社を通じて行われます。

家賃交渉について、オーナーは不動産会社に対し、一部まで裁量権を与える場合があります。

営業社員の裁量枠を超える家賃交渉については、オーナーの判断が必要です。

⑦賃貸借契約を交わす

入居者が決まったら、借主との間に賃貸借契約を結びます。

多くの場合、オーナーが契約の場に参上することはなく、不動産会社が賃貸契約まで代行します。

以上の流れを経て、めでたく物件の賃貸契約が結ばれたとしても、それだけでオーナーの仕事は終わりではありません。

入居者に快適に住んでもらえるよう、日常的なメンテナンスやクレーム対応、退去時の手続き、次の入居者の募集など、あらゆる策を講じて空室率を下げるよう、いわば企業努力が必要です。

こうした企業努力を不動産仲介業者に一任することもできます。

また最近では、入居者募集に際して、ネット業者を通じてオーナー自身が営業活動をすることもできるようになりました。

⑧不動産業者を通さずに物件を貸す方法

不動産業者に掲載している情報以外にも、あなたの物件の良さを知りたい入居者がいるかもしれません。

それなら、あなた自身が物件の良さを与えるのはどうでしょう?

無料広告サービス「ウチコミ!」を使えば、オーナーと借主、双方の希望に沿った物件提供が可能です。

物件に対するオーナーのこだわりやアピールポイントを伝えられ、契約前に入居者とチャットを通じてやり取りを行えるので、お互いにどんな人物なのかを知ることができます。

たとえば、ペット可の物件を取り扱う際、「入居者が連れるペットの犬が吠えるのは心配だ」という場合は、「猫専用」や「小型ペット可」というように、オーナー自身が入居者を選択できるのです。

入居者同士の近隣トラブルを未然に防ぐのにも期待できますよ。

オーナーが主役!新時代の賃貸経営とは
従来の不動産取引では、賃貸経営の要ともいえる空室対策を、不動産会社の広告力に頼る必要がありました。
しかし情報化の恩恵により、大きなネットワークに向かってオーナー自身が物件をアピールできる革新的な広告媒体が出現してきています。
オーナー自身が広告を打てば、杓子定規だった不動産広告も、入居希望者の多様化するニーズにしっかりとマッチングしていくことでしょう。
今のところその筆頭格は「ウチコミ!」というサービスですが、国交省が不動産のネット取引解禁の方針を固めたことにより、この流れはさらに加速するものと思われます。
今のうちから新たな広告チャンネルを確保し、時代に先んじた空室対策を実践してみてはいかがでしょうか。
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