あらためて確認を！賃貸物件を貸すまでの流れ

しっかりと予習しておきたい、マンション経営の流れ

物件オーナーとなってマンション経営を行う場合、どのような流れに沿って行うべきなのかを解説していきたいと思います。

マンション経営を行うにあたり、例えば、親御さんや親類の方がマンション経営をしており、そのノウハウを見てきたという方、あるいは不動産や住宅関連のお仕事をされていたという方は、どれくらいいらっしゃるでしょうか？それこそ、そんなには多くはないことと思われます。

マンション経営に限らずどんなことにも言えることですが、初めて何かを行うという場合、事前にどれだけ予習し、準備をしておくかによって、物事がスムーズにいくかどうか、トラブルなどに対して適正に対処できるかが変わってきます。

もちろん100%すべてを把握しておくのはなかなか難しいですが、その度合いは高ければ高いほどいいと言えます。そうした知識の第一歩として、こちらでは賃貸物件を貸し出す際の流れや、起こりがちなトラブルの種類と、それらの対処方法を、より詳しくご紹介していきたいと思います。

まずは貸す目的を自問する

マンションやアパートを貸す場合、主に2つの目的があります。

投資用・年金用としての賃料収入のみが目的ならば、オーナーは借主との間に、普通の賃貸借契約を結びます（普通借家契約）。入居者の転居もありえますので、不動産仲介業者との空室対策も継続的かつ綿密に行っていく必要があります。

自分が将来住むまでの一時的な空室利用が目的ならば、オーナーは借主との間に、期限付きの賃貸借契約を結びます（定期借家契約）。

普通借家契約を結んでしまうと、オーナー自身がいざ住もうとなったときに、借主が退去してくれない可能性もありますので注意してください。

なお、住む予定のない物件を貸す場合、借主を探すのではなく、買ってくれる人を探すほうが有利な場合もあります。つまり、売却です。不動産仲介業者とよく相談しましょう。

まずは、何を目的に賃貸を始めようとしているのか、再確認をすることが大切です。

賃貸物件を貸すまでの具体的な7つの流れ

賃貸物件を貸すことを思い立ってから、実際に貸すまでにいくつかの節目があります。便宜的に、節目を7つに分けて解説します。

(1)賃貸相場を調べる

ご自身が所有する物件、または購入検討中の物件について、その家賃相場を自分なりに調査してみましょう。同じ地域にある似たような物件でも、ちょっとした条件の違いによって家賃相場が大きく異なることがあります。

(2)貸したときのシュミレーションをする

希望的観測による想定収益だけでなく、最悪の事態も想定した場合の収支シュミレーションを行なっておきましょう。家賃という収入に対し、逆にローンの返済、税金、諸経費などといった多くの支出があります。

また、部屋にはかならずしも常に借主が居住しているわけはなく、いわゆる空室の場合は無収入となります。

(3)専門家に家賃相場を査定してもらう

専門の不動産会社に、対象物件の家賃相場を算定してもらいましょう。良くも悪くも、想定外の家賃相場が提示される場合があります。また、家賃だけでなく、支出についても具体的に想定してもらいます。

入居者にかかわる支出だけでなく、不動産会社へ支払う支出などもあります。

(4)不動産会社と契約を結ぶ

不動産会社と、賃貸に関する各種契約を結びます。入居者募集から管理までの一連の仕事のなかには、オーナー自身ではなく、不動産会社に任せたほうが良いものも沢山あります。

入居者募集営業、物件の管理など、任せる内容を整理して不動産会社と契約を結びます。面倒ならば、すべて任せるというのも方法です。

(5)入居者を募集する

通常は不動産会社を通じて入居者募集活動をします。最近は紙ベースだけでなく、web上でも多くの物件が紹介されるようになりました。逆に、物件を探しているほうも、web上における情報チェックは必須となっています。

オーナー側における、ネットというものに対する認識、ネットの活用の仕方が、賃貸経営の空室率を大きく左右する時代になりました。

(6)入居希望者への各種対応をする

入居希望者による物件の見学同行、家賃交渉などですが、通常は不動産会社を通じて行われます。家賃交渉について、オーナーは不動産会社に対し、一部まで裁量権を与える場合があります。

営業社員の裁量枠を超える家賃交渉については、オーナーの判断が必要です。

(7)賃貸借契約を交わす

入居者が決まったら、借主との間に賃貸借契約を結びます。多くの場合、オーナーが契約の場に参上することはなく、不動産会社が賃貸契約まで代行します。

以上の流れを経て、めでたく物件の賃貸契約が結ばれたとしても、それだけでオーナーの仕事は終わりではありません。

入居者に快適に住んでもらえるよう、日常的なメンテナンスやクレーム対応、退去時の手続き、次の入居者の募集など、あらゆる策を講じて空室率を下げるよう、いわば企業努力が必要です。

こうした企業努力を不動産仲介業者に一任することもできます。

また最近では、入居者募集に際して、ネット業者を通じてオーナー自身が営業活動をすることもできるようになりました。

(8)賃貸管理の実施

マンション経営を行うには、入居者募集や賃料の徴収、クレーム・トラブル対応や建物のメンテナンスといった賃貸管理業務が必要です。オーナーが自ら行う自主管理という方法もありますが、現実的にはなかなか難しいのが実情。不動産管理会社などへの委託が一般的です。

家賃保証がない代わりに委託費用が割安な一般管理と、費用は高めながら空室でも家賃保証がされるサブリースがあります。そしてもうひとつ、注目の管理方法として、賃貸管理を無料で行ってくれるケースがあるのをご存知でしょうか？ぜひ、その詳細をチェックしてみましょう。

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マンション経営・失敗しないために押さえておくべきトラブルとリスク

不動産投資も投資であるがゆえに、トラブルやリスクというものは存在します。

例えば、入居者が決まらず、長い期間空室が続いてしまう「空室リスク」。賃借人による家賃滞納やトラブルといった「賃借人リスク」。さらには建物が経年劣化してしまう「老朽化リスク」などが代表格。

ただしこれらは、事前にしっかり対策をしておけば、回避・軽減できるものでもあります。詳しく知っておいてください。

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