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土地の活用法:借地

土地活用方法のひとつ、借地について解説しています。

借地としての土地活用

自信が所有する土地の使用権を人や企業に貸し出し、対価として地代を貰う借地。そのメリットやデメリットなどをまとめました。

借地による土地活用法に必要な費用

土地は、建物を建てずにただそのままにしているだけでは、固定資産税がかかり、支出ばかりが増えていきます。

だからと言って何かしら活用しようとしても、初期費用の額に二の足を踏んでいる方も多いのでは?そんな方でも土地の有効活用を可能とする方法が、土地の使用権を貸し出す、いわゆる「借地」です。

活用のためにかかる費用はほとんどありません。建物を建てたり、運用したりといった費用はすべて、借主が負担する、土地活用法なのです。

得られる収入額や利回り

借地を行うときには、まず使用目的について契約を結ぶことから開始します。

例えば、ただ住宅を建てる場合、建物は建てないまでも駐車場などの経営を前提としている場合、商業施設を建てる場合など、いずれの場合でも、地主に入る地代は大きくかわってきます。

また、固定資産税とも関係してくるのできちんとしたプランを立てて契約を結ぶようにしましょう。

その後、元々の土地の地代や評価額、収益率などをもとに、総合的な地代が決定。安定した地代収入を得るためには、借主との間に信頼関係を育むことが必要不可欠です。

一般的に地代として得られるのは、支払う固定資産税や都市計画税の2~3倍と言われており、土地から得られる収入だけで生活するのは難しいと言わざるを得ません。

管理方法とは?

土地の貸し出しの契約を結んだ以上、その土地の管理などの業務は借主側が行うべきことで、地主が行う必要はありません。

例えば、貸し出した土地にマンションを建てた場合、その建物の管理義務はマンションを建てた借主が行うべきことで、地主が負わなくてもよいということです。

こうしたリスクを抑えながら、定期的な地代収入を得ることができるのが借地経営の大きな魅力の一つといえるでしょう。

借地を行うメリット

すでに解説しましたが、土地というものはただ所有しているだけで固定資産税という税金を支払う義務が生じます。借地にして地代収入を得ることで、税額を軽減できます。

また、親族から土地を相続した場合には、相続税の支払い義務が発生します。

例えば、借地権の割合が70%の場合、その対象額は土地の評価額の30%にあたるので、広い敷地を相続するだけで支払わなければならない相続税は大きな金額になります。

借地として収入を得ることで、こうした税金への対策にもつながっていくのです。

デメリットとその対策法

借地権は基本的に途中で期限を取り止めることはできません。例えば50年間以上の契約を結んで、途中で何らかの方針の変更があった場合に期限を途中で一方的に止めることができないのです。

もちろん、その50年間は地代収入を得ることはできますが、周囲の環境が大きく変わって、その土地の評価の割には収入が少なくなってしまうということも十分に考えられます。貸し出し時には、そのような未来の動向なども踏まえて契約を結ぶようにしましょう。

土地活用法比較!借地VS賃貸経営

土地活用において王道とされている賃貸経営。それでは、これまで紹介してきた借地と比較するとどのような違いがあるのでしょうか? 今回は大まかに3つのポイントで比べてみたいと思います。

初期費用

  • 借地:ほとんどなし
  • 賃貸経営:物件建築費、火災保険など。少なく見積もっても1,000万円単位

土地を貸し出すだけで地主側には何の負担もないのが借地です。資材や設備の準備すら必要ありません。

収入

  • 借地:平均して固定資産税・都市計画税の2~3倍
  • 賃貸経営:23区内ワンルームマンションであれば、7万円×部屋数

借地の場合、その土地にどのような建物を建てて運用するかは、借主次第。そのため、仮に賃貸経営に向いている土地だった場合、得られる収入が大きく異なる可能性があります。

また、上記の収入額は一般的に言われている金額ですが、場合によっては、固定資産税を賄えないほど、地代が安く設定されるケースもあります。

節税

  • 借地:固定資産税・相続税の優遇措置あり
  • 賃貸経営:固定資産税・相続税の優遇措置あり

借地・賃貸経営ともに、土地の上に建物が建ち、多くの場合その建物は住居として使用されるため、固定資産税や相続税の軽減措置が適応されます。

ただ、相続する際に、借主との間にトラブルが起きやすく、せっかくの土地を手放してしまうケースもあるようです。

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