そこが知りたい!賃貸経営(マンション経営・アパート経営 )まるわかりガイド
そこが知りたい! 賃貸経営まるわかりガイド 賃貸経営パーフェクトNavi
あらためて確認を!賃貸物件を貸すまでの流れ
見逃し厳禁!賃貸経営における空室対策の極意
賃貸経営の基礎知識~空室率が低い物件とは~
特集 全物件仲介手数料無料!ノーリスクの空室対策・ウチコミとは

諸経費

アパート経営・マンション経営など賃貸経営にかかる諸経費(運用資金)についてまとめています。

賃貸経営にかかる運用資金について

賃貸経営では、家賃収入がそのまま純粋に収益になるわけではありません。運用していくための資金が少なからず必要です。

例えば、不動産登記費用や固定資産税、火災保険、各種管理費、修繕費用などが諸経費です。

物件を選ぶ際には、こうした諸経費がどれくらいかかるのかを確認しておくことも大切。しっかり押さえておきましょう。

では、主な諸経費について、物件の購入時と運用時に分けて紹介します。

購入時にかかる経費

  • 仲介手数料(物件によって無料の場合もある)
  • 各契約書の印紙代
  • 不動産登記費用
  • 火災保険
  • ローン利用時の事務手数料
  • 不動産取得税(購入後、1回だけ支払う)

運用資金

  • 固定資産税
  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 地震保険(契約年数が最高5年のため、5年に1度は更新)

資金調達(ローンの借入)について

投資物件の購入には少なくない費用が掛かりますので、ローンを組まれる方も多いと思います。

金融機関では「アパートローン」など、投資物件向けのローンを提供しているところもあります。内容は一般的な住宅ローンとほぼ同じですが、投資物件のローン審査は少し厳しくなっています。

物件の担保力や収益性、借入する人の返済能力など、一般的な住宅ローンより入念な審査が行われるため、収入が不安定な方などは借入できないことも。

また、金融機関以外でも、投資物件向けのローンを扱っているところがあります。

例えば住宅金融支援機構の場合、一定の条件を満たせば銀行よりも緩い審査で借入できるローンがあり、高齢者や女性などの投資家にも人気のようです。

減価償却費について

不動産経営における諸経費の処理方法のひとつに、減価償却費というものがあります。

これは、物件などを購入したときの支出を、何年かにわたって分割して経費に計上できるという仕組みです。

たとえば、マンションを3000万円で購入したとします。

この3000万円の経費は、本当はマンション購入の際に一括でかかったものですが、これを、帳簿上、たとえば5年にわたり分割でかかった経費、と処理することができます。

つまり、「今年1回だけの3000万円の経費」ではなくて、「今年を含めて600万円×5年間=3000万円の経費」とすることができるのです。

「減価償却費」という勘定科目を設定して、毎年600万円ずつ、5年に分けて費用を計上します。

費用が5年に分散されることで、それぞれの年度の利益から600万円ずつ経費を差し引くことができるので、一定の節税効果が期待できます。

また、通常、減価償却費は定額制(毎年600万円ずつ、など)ですが、申告することにより定率制にすることができます。

定率制にすると、同じ5年に分ける場合でも、最初のほうの年度の経費が多くなるため、経営の安定しない時期の節税対策として大変有効です。

青色申告特別控除について

マンションを経営する以上は、たとえ利益が出なくても、かならず税務署のお世話にならなければなりません。

その際、青色申告という方式を選択していれば、税金面で様々な優遇を受けることができます。

優遇のひとつに、青色申告特別控除というものがあります。

青色申告特別控除とは、青色申告を選択する(税務署で申告手続きをする)だけで、年度の利益から65万円の控除が受けられる、という制度。

実質、65万円の経費がかかったことと同じになるため、その分、家賃収入から差し引かれ、翌年の税金が安くなります。

青色申告をするためには、複式簿記という知識に基づいて、会計帳簿を作らなければなりません。

とても大変そうに感じますが、一度覚えてしまえば、決して難しいものではありません。

全国各地の税務署で、定期的に帳簿の作成方法に関するセミナーを行なっていますので(通常は無料)、今後のためにも参加しておくことをおすすめします。

オーナーが主役!新時代の賃貸経営とは
従来の不動産取引では、賃貸経営の要ともいえる空室対策を、不動産会社の広告力に頼る必要がありました。
しかし情報化の恩恵により、大きなネットワークに向かってオーナー自身が物件をアピールできる革新的な広告媒体が出現してきています。
オーナー自身が広告を打てば、杓子定規だった不動産広告も、入居希望者の多様化するニーズにしっかりとマッチングしていくことでしょう。
今のところその筆頭格は「ウチコミ!」というサービスですが、国交省が不動産のネット取引解禁の方針を固めたことにより、この流れはさらに加速するものと思われます。
今のうちから新たな広告チャンネルを確保し、時代に先んじた空室対策を実践してみてはいかがでしょうか。
オーナーさん必見!ノーリスクの集客サービス・ウチコミをチェック
 
 
このページの先頭へ ▲
そこが知りたい!賃貸経営まるわかりガイド 賃貸経営パーフェクトNavi
そこが知りたい!賃貸経営(マンション経営・アパート経営 )まるわかりガイド