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家賃収入

賃貸アパート・賃貸マンションなどの賃貸経営の収入源となる、家賃収入と利回りについて説明します。

賃貸経営を成功させるカギ・利回りを正しく理解する

賃貸経営とは、購入した物件を賃貸アパート・賃貸マンションとして貸し出し、家賃収入を得ることで経営していく資産運用法です。

そのため、得られる利益の割合である「利回り」の高い物件に目が行くのは、自然な流れです。ここで賃貸経営のカギを握る利回りについて、正しく理解しておきましょう。

利回りは、大きく2つに分けられます。「表面利回り」と「実質利回り」です。それぞれの違いは、以下の通りです。

表面利回りとは

  • 計算式:年間賃料の合計÷購入価格×100

表面利回りとは「グロス」とも言い、家賃収入で得られる年収を物件の購入価格(投資した価格)で割ったものを指します。

賃貸アパート・賃貸マンション経営における重要な数字で、その物件の収益力を知る指標となります。ただし、表面利回りには税金や諸費用などの支出は考慮されていません。

実質利回りとは

  • 計算式:(年間賃料の合計-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

実質利回り(ネット利回り)とは、家賃収入で得られる年収から諸経費を引いた額を、物件の購入価格で割ったものです。

実際に得られる収益を算出するには、実質利回りで計算したほうがより理に適っています。

このように、「表面利回り」は見かけ上の利益で、懐に入る数値に近いのは「実質利回り」の方なのです。

築年数の古い賃貸アパート・賃貸マンションでは修繕積立金などの支出部分が高いため、表面利回りは10%を超えていても、実質利回りは5%にも満たないというケースもあります。

購入を決める際には、実質利回りを必ず計算してから検討しましょう。

繰り返しになりますが、賃貸経営向け物件の広告などで利回り10%以上と大きく謳っていても、実は表面利回りだったというケースは実に多くあります。

また地方では、表面利回りが20~30%と謳っている物件でも、地方ゆえ入居者が集まらず、実質利回りがその半分にも満たないケースが起こりえます。

逆に都心部では表面利回りが小さい数字だったとしても、入居者ニーズは比較的高いので、経営失敗に陥るリスクも相対的に低くなることも。

また、仮に低い利回りであったとしても、例えば新築でRC造といった付加価値があり、中長期的視線で見ると、低い利回りを将来的に補うことができます。

もう一度言っておきますと、利回りとは単に数字の大小“だけ”で判断するのではありません。総合的視野での判断が必要だと心に留め置いてください。

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