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見逃し厳禁!賃貸経営における空室対策の極意

空室率を低く抑えるための賃貸経営ノウハウについて調査し、まとめてみました。

効率的な空室対策を徹底検証!

賃貸経営において、空室率が高いというのは致命的です。

しかし、現実に空室対策がうまくいかず悩んでいるオーナーは少なくないのではないでしょうか。総務省が行っている「住宅・土地統計調査」によると、日本の賃貸物件における空室率は18.7%というデータを公表しています。(平成20年時)。

おおよそ6件に1件の賃貸物件が空室という現状を考えると、オーナーが何かしらの打開策を打たなければ空室地獄から逃れられないのは明白です。

では、具体的にどのように動けば空室リスクを回避できるのでしょうか。

まずなにより大切なのは、所有物件の何が問題なのか、空室の原因を徹底追究することです。物件そのものに問題があるのか。もしくは、契約している不動産会社の広告活動にあるのか。原因さえ突き止められれば、オーナー自ら何かしらの対策を打てます。肝心なのは、オーナー自らが賃貸経営をコントロールすることなのです。

そのためにオーナーが知っておくべきであろう知識を、下記のページにまとめています。ぜひ参考にしてみてください。

主だった空室対策の種類を知る

空室となる物件は、多くの場合、物件自体に問題があるのではありません。もちろん、リフォームが必要な場合もありますし、家賃、敷金、礼金などが地域相場に合っていない場合もあります。

しかし、それらは改善の余地がある問題であり、金銭面の折り合いがつけばすぐに実施可能な対策でもあります。

もっとも重要な空室対策は、募集の窓口を増やす、ということ。近年は、オーナー自身が窓口を開設するなど、さまざまな選択肢があります。ぜひご参考に。

  • 賃貸広告を打つ
    広告を打つことで、多くの入居者に物件情報を届けましょう。
  • 敷金・礼金などを下げる
    継続収入となる家賃を下げるのは極力避けて、敷金や礼金を下げたり、家賃1カ月分をサービスしたり、入居者のお金周りの問題を解消することで契約に繋がります。
  • 入居条件の緩和
    ペット不可や外国人不可などの入居条件は、間口を狭めてしまっているケースもあります。入居条件を見直すことで、新たな入居希望者の獲得につなげましょう。
  • リフォームやリノベーション
    壁紙の張り替えや、フローリングの交換は、少ない投資資金でもできてイメージアップに効果的です。
  • 家賃を下げる
    空室対策の最終手段として挙げられるのが家賃の値下げです。とはいえ、大家側も収入が減るわけですから、簡単に家賃の値下げ提案をしてくる管理会社は要注意だといえるでしょう。周りの家賃相場をきちんと考慮した上で、その物件が本当に値下げしてもいいかの判断をしなければなりません。
    そもそも今の不動産市場を考えれば、最初に設定した家賃が永遠に維持されていくというはどうしても考えられません。アパートやマンションの家賃というのは、新築から5年、10年と経っていけば価値も下がってくるわけです。といったことから、需要と供給の関係が変わらない以上、家賃相場全体が上がっていくことはないかと思われます。家賃の見直しを図るために、まずは周りの家賃相場というのをしっかりと把握し、物件の適正賃料というのも把握することがとても大事なことなのです。
  • 入居者の募集方法を見つめなおす
    どんなに条件が良い物件であっても、しっかりとした募集方法を行ってない以上多くの人の目に触れることが激減されるので、空室という状況は一切変わりません。何カ月も反応がないということは、仲介業者選びを間違っている、もしくは仲介不動産会社が入居者募集に力を入れていないということが真っ先に考えられます。そこで、インターネットの物件サイトや住宅情報誌に記載されているなら、自分のところの物件がしっかりと掲載されているか、大量の物件の中に埋もれていないかというところも逐一チェックする必要があるでしょう。管理会社に委託せずに自主管理をしているという場合は、周辺の不動産会社全てに紹介をしてもらうようにお願いするべきであります。その際は、募集用の資料を作って、不動産屋の営業担当に印象付けることも大事です。入居希望者と直接会話ができる営業担当に自分の物件を覚えてもらうというのはとても大きいことです。さらに好印象を持ってもらえれば良い客付けにもつながることでしょう。空室を埋めるには時間と労力も使わなければならないということです。
  • 管理会社の変更も視野に入れる
    管理会社に入居者募集を任せている場合、その管理会社の入居者募集方法の仕組みを知る必要があります。ちなみに、管理方式には「仲介管理一体型」と「プロパティマネジメント型」の2つが存在してきます。「管理一体型」で空室が埋まらないという場合は、その会社の募集力不足が一番の原因に挙げられます。「管理一体型」の会社では、他社に紹介することなく自社で入居者募集をすることがほとんどです。ということは、必然と募集の間口も狭くなってしまうというわけです。逆に「プロパティマネジメント型」の場合は、自社で賃貸仲介店舗というのを持っていません。そのため、周辺にある不動産会社などに入居者募集の依頼活動も行わなければならないのです。その結果、多くの不動産会社にも頼んであるので募集の間口も広くなり、空室が埋まる可能性も非常に高くなるということなのです。
  • 建物管理を見直す
    まず「建物管理」とは、「清掃業務」、「点検業務」、「建物改修工事」の3つに分けられてきます。清掃業務は定期的な巡回と、年に何回かの定期清掃を行います。入居者の満足感を得るためにも確実に清掃業務はしておきたいところでもあります。その物件自体が汚かったりすれば新規の入居者も入ってきません。次に点検業務とは、一般的に「法定点検」と呼ばれるもので、消防点検やエレベーター点検というのが主といったところです。これをきちんと行わずに事故が発生した場合、損害賠償や刑事罰が与えられる可能性も出てくるのです。最後の建物改修工事は、すでに問題となっているところを修繕するというのはもちろんのこと、問題が起こりそうなところを先回りして予防をすることも仕事の一つとされております。
    これらの建物管理というのはどうしても費用が掛かってしまいます。しかし、入居者に満足や安心して暮らしてもらうための必要経費でもあります。そこで、自分の所有している物件はこれらに関してしっかりしているかどうかというのを今一度確かめなければなりません。やはり、入居者の安全と安心を守るというのはオーナーの義務でもあるのです。自主管理だけではどうしても行き届かないところが出てきます。清掃や点検などの建物管理を一括して依頼できる管理会社に委託した方が無難でもあるのです。正直な話、きちんと管理がなされていない物件に質の良い入居者は見込めません。建物管理をきちんとするということは、物件の価値を保つだけでなく、空室対策にもつながってくるということなのです。
  • 退去者を極力減らす
    空室対策というのは入居者募集ばかりに目が行きがちですが、今現在入居している人たちのことにも目を向けなければなりません。要するに、どれだけ退去者を減らすかということになります。結局のところ、退去者さえ一人も出さなければ空室ということにはならないのです。そこで、退去者を減らすということは入居者の満足度も上げる必要があります。そのためには入居者の対応だけはしっかりとしておきたいところです。
  • 24時間体制で対応できる環境作り
    万が一、入居者にトラブルやクレームがあった場合には24時間体制で対応をしておきたいところであります。対応が遅れるとまた次のトラブルも起きてしまいますし、入居者の不満も募るばかりです。ところで、入居者への積極的な対応にはどういったことがあるのでしょうか。まず、長期の入居者に対して古くなった設備を迅速に交換やメンテナンスをしてあげるということです。言われる前にこちらから提供することで入居者から信頼も得られますし、必ず次の入居者へともつながります。正直なところ、こういった対応には費用が掛かってしまいます。ですが、それが原因で退去となれば現状回復費用も掛かってしまいますし、新たな入居者募集にも費用が掛かってくるのです。入居者がなかなか決まらないとなると家賃まで下げなければなりません。現在は、入居者が変わる度に礼金が入ってくるという時代ではないのです。入居者対応をしっかりし、退去者を減らす方がよっぽど有益に事が進んでいくものなのです。
  • インターネットを大いに活用する
    今現在、インターネットなしで人は生活ができない体になってしまっています。そのインターネットを大いに活用することで空室対策にも大きく影響もしてくるのです。しかし、宣伝の方法というのは単純にインターネットで情報を発信すればいいというものではありません。自分で作ったブログやSNS、専門のサイトだけでは見てもらえる機会もかなり少ないといえます。そこで、一番手っ取り早く多くの人に見てもらうには専門業者に委託するということです。専門業者に宣伝材料を作ってもらい、その業者のサイトで情報を掲載してもらうという方法です。業者によっては数万円からやってくれるところもあります。それ以上の費用が掛かってくることがほとんどですが、即効性でいえば十分に元が取れるといえるでしょう。
  • モデルルーム見学は他の物件との大きな差になる
    モデルルームというのは、その部屋の立地や間取りを実際に見てもらうというだけでなく、その部屋の雰囲気や周りの環境も一目でわかってもらう最大のチャンスでもあります。そして、モデルルームというのは部屋を決める際の大きな材料でもあるのです。しかし、モデルルームの見直しの際は間取りの変更はできません。ただ、内装や家具、小物といった部分に関してはいくらでも変えることができるのです。多少の費用は掛かってきますが、100円ショップで売られている商品で代用という手もありますので、モデルルームの際には内装や小物に凝ってみるというのも一つの手でもあります。空室対策としてのモデルルームの見直しは、見学に来た人の印象というものが勝負になります。こういったちょっとした気遣いが部屋のあちらこちらで感じ取れれば好印象を持ってもらえるのはまず間違いないでしょう。

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賃貸管理会社の仕組みを知る

賃貸管理会社のちがいによって、空室率に大きな影響を与えることがあります。同じ賃貸管理会社であっても、入居者募集が得意な業者と、物件管理が得意な会社とがあります。

また、たとえ入居者管理が得意な業者であったとしても、その業者が、あなたの物件の「募集の窓口を増やす」によっても入居率が大きく違ってきます。

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借主が求める条件を知る

バナナが欲しいというお客さんに、どんなに熱心にリンゴの紹介をしても、その八百屋は儲かりません。賃貸経営も同じ。顧客が物件に何を望んでいるのかを知ることこそ、効果的な空室対策ともなるのです。

家賃や間取りなど、通り一遍の物件情報だけを並べていては、他の物件情報のなかに埋もれてしまいます。見込み客の求めるものを、見込み客本人からオーナーが直接聞くという空室対策も、最近ではあります。

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お金より人情?意外で効果的な空室対策とは

空室対策というと、リフォームや広告など、お金がかかるイメージがありますよね。しかし、当然ながら出費はできるだけ抑えたいもの。大きな出費をしなくても、ちょっとした工夫で空室率をぐんと下げる方法はいくつかあります。

そんな、お金をかけずに空室率を下げ、入居者を退去させないコツを紹介します。

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【番外】知らないと大損する一般媒介と専任媒介の違い

自分が購入した物件から収益をあげるためには、広く物件の存在を告知しなければなりません。すなわち、営業です。

営業方法には、これまで「一般媒介」と「専任媒介」という2種類の方法がありました。媒介とは、不動産仲介業者に入居者営業を一任することです。

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管理スタイル徹底比較