【番外】知らないと大損する一般媒介と専任媒介の違い

安定した賃貸経営を行うために意外に重要な、専任媒介と一般媒介の違いについてまとめています。

一般媒介と専任媒介の違い

一般媒介とは、自分が所有する物件の広告を、複数の不動産会社に依頼することができる契約です。

賃貸経営の分かれ道窓口が広がるため、入居希望者を広く募ることができます。

ただ、不動産会社にはレインズ（国が整備した不動産広告用の情報ネットワーク）への登録義務もオーナーへの活動報告義務もないため、不動産会社によってはあまり活発な募集を行わないといったデメリットもあります。

これに対し、ある特定の不動産会社のみに入居者募集を一任する契約を専任媒介といいます。

専任媒介の場合、不動産会社はレインズへの登録義務とオーナーへの報告義務が生じるため、積極的な活動を行いますが、依頼した不動産会社の営業力次第では、入居者がなかなか見つからないといったケースもあります。

これまでの不動産業界の常識は、一般媒介よりも専任媒介のほうが良いとされてきました。

オーナー視点で見れば「不動産会社が入居契約に結び付けようと積極的に活動してくれる」というメリットがありますし、不動産会社の視点からは「他社に契約を取られない」というメリットがあるからです。

このため収益物件を購入した流れで、そのままその不動産会社（あるいは関連する管理会社）と専任媒介契約を結ぶというケースが少なくありませんでした。

もちろん、その会社が非常に優秀で、空室率の低い状況が続いていれば、専任媒介契約のままでよいと思います。

しかし、入居者がいない状況が続くようであれば、オーナーにとって専任媒介契約を結ぶメリットはありません。都市部においても将来的に賃貸需要の減少が見込まれる昨今、1社の営業力だけに頼るのは得策ではないと言えます。

また、2015年にはウェブ上での不動産取引が解禁されます。これからの賃貸経営には、多角的な広告手段が必要不可欠なのです。

実際、そうした状況に呼応するように、不動産会社を介さずにオーナー自身が入居者募集を図れるウェブサイトも登場しています。

不動産会社とは一般媒介契約を結んでおき、柔軟な広告活動を行う下地を作っておくことも、今後の空室対策では大切になってくるのではないでしょうか。

近年、賃貸経営の道に進むのは、それまで大家業を営んでいた人たちだけではありません。資産運用の一環や年金不安の対策として、「サラリーマン大家」と呼ばれる人たちが増えてきているのです。

こういった人たちは、本業の傍らで賃貸経営を行うため、空室への不安をより強く感じるようです。そして、そんな不安を抱える兼業大家さんの救世主として注目を集めているのが、サブリース契約なのです。

これは、賃貸管理会社が大家さんとの間で、物件の賃貸借契約を結び、賃貸管理会社がさらに、一般入居者と賃貸借契約を結ぶという、いわゆる又貸しです。

この契約を結ぶことで、オーナーさんには満額ではないものの、毎月一定の家賃収入が得られるようになるため、本業を持っていて毎日、物件のことだけを考えられない兼業大家さんにとって、リスクを極力小さくできる手段として広まりました。

ですが、サブリースは本当に空室対策の一番手なのでしょうか。通常ｍサブリース契約を結ぶ際、手間やリスクだけを比較しがち。そこで、サブリースと一般管理委託とで、どのくらい年間収入が変わるものなのか、シミュレーションしてみましたので、ぜひ参考にしてください。