自主管理の特徴

最近、SNSの広告などでもよく目にする、マンション投資などの広告。不動産収入で楽をして豊かに暮らすのが理想だと考える人も多いと思います。また、節税対策でマンション投資をしているという人もいるようです。

興味はあっても、賃貸経営は、さまざまな知識や経験が必要です。また、多くのリスクも存在しており、安易に始めるというのは危険です。

賃貸経営にかかわる費用や経営テクニックなどに関して見ていきましょう。

賃貸経営の自主管理、その特徴とは？

このカテゴリでは、賃貸経営の管理手法のひとつである自主管理にについて、その内容や特徴などをまとめています。

賃貸管理における「自主管理」とは何でしょうか？かんたんに言うと、全てオーナーが管理することです。大家さんが賃貸経営の管理業務を業者に任せず、自身や家族で行います。

しかし現実的には、入居者募集の仕事までを大家さんだけで行うのはなかなか困難。この点については、不動産会社などに依頼するのが一般的です。

この自主管理という方式は、実はひと昔前までは一般的な賃貸経営の方法でした。中小規模のマンションやアパートなどであれば、現在でもこの自主管理で行なっているケースも少なくありません。

自主管理は会社員などの本業を持たずに、大家さんとして一本でやっていくというのであれば、決して不可能ではありません。

ご自身が築いたアパートやマンションの入居者さんとのコミュニケーションを大事にすることで、大家さんの仕事に誇り、やり甲斐がある方も多くいらっしゃいます。さらにもう1つ、管理会社に支払う手数料が不要というのも大きな魅力ですね。

その一方で、現代においては賃貸管理業務にも、専門家によるプロのサービスが求められるようになってきています。人情や情熱は大切なことですが、それだけで行っていくのは困難ですよね。以下のページにて、個人管理のメリットとデメリットについて、より詳しく掘り下げてご紹介しています。ぜひご覧ください。

＞自主管理のメリットとデメリット

実は入居者募集から家賃徴収、トラブル対応といった、賃貸管理をすべて無料で行ってくれるケースがあるのをご存知でしょうか？なぜ、そんな特別な条件を実施してもらえるのか…その理由もぜひ知っておいてください。どのようなメリット・デメリットがあるのかもチェックしておきましょう。

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マンション経営のテクニック

マンションやアパートなど賃貸経営においては、自主管理をするかどうかということ以外にも、メリットやデメリットなどを考えながら、さまざまなことを決めていかなければなりません。成功事例もあれば失敗事例があることも事実です。

マンション経営のプロの意見をまとめてみました。

入居募集

入居募集の仕方にも、管理会社に管理を委託するのか、自主管理するのかによって異なります。管理を委託する場合、「管理委託誓約書」という契約を取り交わします。「入居募集の際には当社を窓口とすること。そして、入居が決まったときには広告料を支払うこと」という文が入っていることが多いです。つまり、管理を委託をするということは、入居募集は「専任募集を依頼する」ということになります。自主管理は特定の管理会社と契約をすることはないので、入居募集は一般募集ということになります。

多くの仲介業者に募集を依頼するのが一般募集です。「専任募集の方が有利である」と一般募集との差をアピールする管理会社も多いですが、一概にそうとはいえません。専任募集のように管理会社に委託して一見楽なようですが、窓口が一社しかないということになります。（管理委託誓約書を交わしていても、契約などによっては一般募集できます）

一般募集の場合、会社を限定せずに依頼できますから、自分の努力で募集を依頼する会社を増やすことができますし、努力が成果に結びついていく実感が持てるでしょう。その場合は、仲介業者とのコミュニケーションも大事です。仲介業者が積極的に入居募集をしてくれるようにはたらきかけるのも忘れずに。

空室を作らない工夫

賃貸経営に欠かせないのは、工夫はなんといっても空室対策にあります。空室を作らないことで定期的な家賃収入を得られます。駅からのアクセス、周辺の環境、建物自体の設備などの条件が良い物件であれば、努力しなくても入居者は決まるという傾向があります。でも、必ずしも条件が整っていないという物件もあります。

そこで必要なのは、意外にも「オーナーの人柄と入居者との人間関係」にあるといいます。入居者への思いやり、気遣いを持つこと。例えば、何か改修工事などが入った時には迷惑ではないか、困ったことはないかなど気にかけたり、住んでいて不便なことなどはないか聞いてみたり。

契約を更新してくれた入居者に感謝の気持ちを込めて、ちょっとしたプレゼントをしているというオーナーさんもいるようです。このような思いやりや気遣いは、どんなテクニックよりも大切なものです。

また、不動産管理会社に任せているという場合、実際に入居者の対応をするのは管理会社になりますね。しかしオーナーが直接入居者に声をかけ、コミュニケーションをとることで、入居者は安心し、好感を持つものです。こうした人間関係の構築こそが退去率を下げ、安定した入居率を維持するのです。

賃貸物件の価値を上げる

賃貸物件は数多く公開されていて、競合が多い分、入居希望者にとっては選択肢も多いわけです。そんなとき数多くの物件から、どのような視点で選んでいるのかを考えることは重要です。

それにはまず、ある程度自分の賃貸物件のターゲット層を絞ること。駅までのアクセスがよく、またその駅が複数の路線が乗り入れているような駅であるなど、賃貸物件の価値を上げる最も重要な条件である立地条件ですが、必ずしもそうはいかないこともあります。そのようなときにアクセス以外のアピールポイントを作りましょう。例えば駅から少し離れているからこそ、閑静な雰囲気だとか、公園や自然豊かな場所などはありませんか?窓から見える景色などもアピールポイントになるでしょう。病院、スーパー、商店街、銭湯などはありませんか?そのような物件周辺の施設を総合的に考えて、誰をターゲットにすると良いかを考えると良いでしょう。例えば学生なのか、社会人なのか。単身者なのか家族用なのか。女性なのか男性なのかもおよその「入居者モデル」を作ります。

そのうえで、入居希望者が賃貸住宅を選ぶ際にチェックするポイントはさまざまですが、自分の想定した「入居者モデル」が好みそうな部屋作りを考えます。例えば、バストイレが別にある、収納、オートロック、フローリングであることなどは特に女性には必須ともいうべきポイントです。その他ロフトや綺麗な洗面台、温水洗浄便座があるトイレ、浴室乾燥機などが備わっている部屋は、やはり女性に人気です。

賃料などのバランスを考えながら、改修する際に随時検討することも必要です。改修は専門のリフォーム業者に頼むのが基本ですが、簡単なことであればセルフリノベーションをするというのも一つの方法です。改修費用を抑えるためにできることは自分でしてみても良いでしょう。しかし場合によっては時間と体力がかかる分、費用は抑えられたようでもプロに任せた方が仕上がりも良いですし、かえって長く使える分お得だったということもあります。何でも気軽に相談できるような、信頼できるリフォーム業者を見つけておきましょう。相談しながら長い目で改修計画なども含めて練っておくことが大切です。

賃貸物件新築にかかる諸経費

賃貸物件を新築するうえで、かかる諸経費についてみていきましょう。

消費税

工事費にかかる消費税は、後から取り戻すことができますが、最初の段階では事業計画の中に含めておかなければいけない経費です。

不動産取得税

土地、建物を購入したり、建築した、贈与によって不動産を取得したという場合にかかる税金です。

マンションの場合、都道府県によって異なりますが、マンションの専有面積によって、現在は固定資産税評価額から最大で1,300万円が控除されますので、不動産取得税は課税されないこともあります。

平成30年4月1日以降は土地、建物、住宅以外の家屋いずれにも4%かかってきます。しかし、1戸あたり40平米以上だと、課税対象額から1戸あたり1,200万円控除されることになっており、課税対象額がマイナスになった場合、不動産取得税を払わなくて済むという場合があります。税制が変わることがありますので、税理士などの専門家に相談してみると良いでしょう。