賃貸経営ガイド トップページ » 一般管理の特徴 » 一般管理のメリットとデメリット

一般管理のメリットとデメリット

賃貸経営で、最も大家さんが悩むポイントがあります。それは、管理方法です。大家さんによっては、どの管理方法を採用したら良いのかで頭を悩ませているのではないでしょうか。

ここでは、賃貸経営における一般管理について、その概要やしくみ、デメリット・メリットについて解説していきたいと思います。このページを参考にして、是非賃貸経営に役立ててください。

「一般管理とは」のページでも触れています通り、管理料を、管理会社に支払うことで物件の様々な面でサポートをしてくれる制度です。入居者の募集、苦情処理、メンテナンス、集金等を代行してもらえる方法です。その代わり、家賃、敷金は大家さんに入ってくるという制度です。

とある調査によれば、賃貸経営においてこの一般管理方式で運営を行っている大家さんは、8割とも9割とも言われ、大多数を占めているという実績があります。賃貸管理にはサブリースや自主管理といった方法もありますが、より多くのケースに適しているのは、この一般管理方式と言えるのではないでしょうか。一般管理は、大家さんにとっては大変ありがたい方式なので、利用したいと誰もが思います。

ただし、世の中の常として、どんなシステムも完璧ということはなく、メリットもあればデメリットもあるというのが現実です。賃貸経営の一般管理についても然り。大多数の大家さんが利用している方式ではありますが、この制度には、メリットが際立ってしまいますがデメリットも当然あります。確かに、データを確認すれば、これは賃貸経営をある程度こなしうまく軌道に乗った人、あるいは賃貸経営とは何かを熟知して参入した人が活用するから、このような結果になっているのです。だからといってデメリットを気にしないというのは、いささか能天気過ぎます。デメリットを無視して何も考えずに一般管理を採用するのは、とても無謀なことと言えます。一般管理には、初心者が気づかないだけであって、気をつけておかないデメリットも当然あります。賃貸経営の管理方法でどれを採用するのか考える際、メリットだけでなくデメリットもしっかり把握した上で、その方式を選ぶかどうかが重要になってきます。では、具体的に見ていきましょう。

一般管理のデメリット

一般管理の中で見逃すことができないデメリットとは、一体何でしょうか。1つずつ詳しく解説していきながら、紹介していきましょう。

空室リスクあり

サブリースとは異なり、避けられないのが空室リスクです。一般管理は、入居率が大きく影響してくる管理方法です。なぜかというと、入居者の家賃、更新料、敷金がダイレクトで大家さんに入ってくるシステムだからです。満室状態を保持できている場合は収益率が高くなる反面、いちど空室が発生してしまうと収益性は大きく狂ってしまいます。入居率を高い水準で維持することができなければ、一般管理はうまくいきません。入居率が低下すれば家賃収入も当然低下します。結果として、収入の不安定につながってしまうのです。安定を求めて参入したはずの家賃収入が不安定であれば、困るのではないでしょうか。それゆえに、委託する管理会社の集客力や物件の立地、賃料などもしっかりと考慮しておくべきです。

管理費用は必要

自主管理の場合は管理業務をご自身で行うため、費用は不要です。しかし、一般管理の場合は、サブリースほどの金額ではないものの、一定の管理費用を業者に支払う必要があります。特に会社員などの本業をお持ちの方であれば、これは必須の費用と言えます。管理費用も、管理会社によって大きな幅があります。会社によっては、何も知らない大家さんをカモにして騙しとってしまうケースもあるので、注意が必要です。管理会社を選ぶ際には、慎重な選択が求められます。しかし、一般管理業務を依頼する場合でも、特定の条件を満たしていれば、管理費用が無料になるというケースが、実はあります。サブリース方式ではないので、空室リスクはありますが、管理費が無料というのは、大家さんにとって大きな魅力であることは間違いないです。その方式についても、ぜひ知識を得ておいてください。無料とはいえ、管理費用は必要経費だと考えるのがベストです。管理費用を負担することで、面倒なことを回避することができます。しかし、自主管理に比べればコストがかかってしまうので、その点を踏まえて考慮しましょう。

<<賃貸経営の管理費が無料!?詳しくはこちら>>

入居者の対応をしなければいけない

一般管理の最もデメリットと言える点ではないでしょうか。入居者との対応は、難しいものです。サブリースは、入居者トラブルも管理会社が対応してくれます。そのため、人によってはこの入居者トラブルを回避するために、敢えてサブリースを選ぶ人も実際にいます。一見すると、対応するのは入居/退去くらいしかか関わらないのでは?と考える人もいますが、そうではありません。この項目については、一般管理ではとても重要な項目なので詳しく紹介していきます。よくある入居者のトラブルを、下記のケースを見て入居者問題を考えましょう。

1、入居者自身がトラブルを抱えている

よくあるのが、入居者自身がトラブルを抱えているケースです。

例えば、ペット持ち込み不可の物件にこっそりペットを飼っていた場合。

その違反に気づいたところで、対処してもらわないといけません。家賃収入のために、黙認にして飼うことを許可してしまうと大変です。中にはペット不可だからこの物件を選んだという人もいるからです。ペットを飼っている人を退去してもらう場合もありますが、対応によっては、入居していた人が退去してしまうこともあります。

2、入居者同士のトラブル

どうしても避けられないのが、入居者同士のトラブル。 入居者全員が平和に過ごしてもらいたいところですが、どうしてもトラブルはつきものです。

よくあるトラブルが、騒音トラブル。上の住居人の生活音がうるさい、深夜の騒ぎ声で眠れないなど様々です。この問題に対処しなければいけません。この場合、問題がある入居者には退去せざるを得ない状況になるかもしれません。

また、場合によっては、トラブルがあると報告した入居者も退去してしまうことになりかねません。ささいなトラブルがきっかけで、入居者を同時に失ってしまうこともあるので、注意が必要です。

このように入居者トラブルを紹介すると、ある共通点があることにお気づきでしょうか。それは、対処方法を間違えてしまうと、多くの入居者を失ってしまう可能性があるということです。入居者を失う=家賃収入を失うに直結するので、細心の注意を払う必要があります。また、これだけではありません。

3、ネットに悪評を書かれてしまう可能性

物件探しをネットで簡単にできるようになった今、口コミを侮れません。過去にどんな人が住んでいたか調べている中で、口コミに「ここの大家さんはダメ」と書かれてしまったら、かなりマイナスになります。このように書かれてしまっては、新規の入居者もいなくなってしてしまう可能性があるので、注意が必要です。入居者=家賃収入を高く維持するために欠かせない重要人物という認識が必要です。

もちろん、この入居者のトラブルは避けて通ることができませんが、対応方法もあります。

では、どのような対応をすれば良いのでしょうか。それは、入居者の話をしっかり聞くということです。管理会社が、物件を管理してくれていますが、こまめに入居者に意見を聞くことも大切です。小さな不満でも見過ごさず、対処すれば入居者も長く継続的に住んでもらえます。一般管理だから全て任せるということではなく、こまめに入居者の動向をチェックしましょう。サブリースは、完全に委託することができますが、一般管理は入居者と関わらなくてはいけないので、このような点をしっかりフォローするように心がけましょう。

一般管理のメリット

それでは、一般管理のメリットとは一体何でしょうか。

高い収益性が見込める

一般管理のメリットはなんといっても、自主管理のように各種の業務に手間暇をかける必要がなく、満室を維持できている場合はサブリースよりも高い収益性が望めるということです。安定した収入を確保するために、自分で価格を決めることができるのは良いことではないでしょうか。オーナーと入居者が賃貸契約を直接取り交わす方式ゆえに、家賃や敷金・礼金の取り決めも物件オーナーの主導で決めることができます。しかし、高い収益性を見込みたいからということで、あまりに高額な家賃設定は注意が必要です。そのエリアの相場を調査する必要もあるので、気をつけましょう。

管理する時間をカットできる

賃貸経営で重要なのが、入居者が気持ちよく過ごしてもらえるかどうかです。そのため、部屋以外の共用スペース部分では、気持ちよく入居者に過ごしてもらう工夫が必要になります。自主管理の場合、共用スペースの清掃をこまめにする必要がありますが、委託をすればこのような時間をカットすることができます。しかし、全てを任せるだけではいけません。中には管理がずさんな管理会社もあります。定期的に物件に足を運び管理が行き届いているかチェックをする必要があります。これは、毎日でなくても定期的に足を運べばわかることなので、必ずチェックしましょう。このチェックであれば、サラリーマンでも空いている時間を使って可能なので副業としても成立します。

複数の物件を効率よく管理できる

物件1つであれば、自主管理でも十分可能ですが、複数になると管理が難しくなります。しかし、複数の物件が、どれも入居率が高い物件であれば一般管理がオススメです。効率よく管理が出来かつ高い収益性を見込むことができるからです。

このように、一般管理にもたくさんのメリットがあります。メリットは、収益性に関係するものばかりです。一般管理は、高い入居率をキープすることができる物件であれば、オススメの管理方法です。しかし、入居率が維持出来ないと収入が不安定になってしまうので、その点を踏まえた上で検討をするのが良いでしょう。

管理スタイル徹底比較