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サブリース契約の特徴

このカテゴリでは、賃貸経営の際に必ず知っておきたい「サブリース契約」についてまとめています。

サブリース契約はオーナーにとって有益か?

賃貸経営は、入居者の募集から始まり賃貸借契約や物件の管理、トラブルやクレーム対応など、多岐にわたる業務をしなくてはなりません。

それらの煩雑な実務を任せられる方法のひとつに「サブリース契約」があります。

不動産業界で広く使われるようになったサブリース契約は、いわゆる「又貸し」のことで、サブリース会社がオーナーから賃貸物件を一括で借り上げて、第三者の入居者に転貸します。入居者の募集や集金業務、退去の手続きなど、賃貸契約に関する業務はサブリース会社がおこないます。

サブリース契約とは

「サブリース」は、一般的に「転賃借」や「又貸し」の意味です。サブリース契約とは、「オーナー(大家さん)が不動産会社に部屋を賃貸し、不動産会社が賃借した部屋を第三者にあたる入居者に貸すこと」を指します。

サブリース契約のポイント
  • 空室や家賃滞納が関係ない
  • 10年~35年の借り上げ保証
  • 入居者管理をしなくても良い

サブリース契約の特徴を7項目に分けて説明していきます。

1)管理会社が物件を一括で借り上げて、入居者に転貸する

サブリースを取りあつかう不動産会社が、オーナーの所有する賃貸物件を10年~35年の期間一括で借り上げ、第三者である入居者に転貸します。1室単位ではなく、アパートやマンション1棟まるまる借り上げる契約が基本となります。

新聞などで「30年一括借上げシステム!」と広告されていることが多いです。

2)空室保証があり、空室が出てしまっても家賃収入が保証される

多くの場合、サブリース契約には空室保証や家賃保証のサービスが付帯しています。実際に入居者が入っていない期間でも、管理会社が代わりに賃料を負担してくれるサービスです。

保証される賃料は、家賃の80%~90%ほどが相場のようです。

3)オーナーは、賃貸契約における業務をする必要が無い

入居者募集・入居者の入出管理・家賃の集金・建物のメンテナンス・入居者のクレーム対応など、賃貸経営の多岐にわたる業務をする必要がありません。いわゆる一般的な管理委託会社の業務を包括してくれます。

4)共用設備の修繕は、オーナーの負担

一般的なサブリース契約の場合、通常の賃貸契約と同じく、共用設備の修繕は物件の所有者であるオーナーが行う必要があります。エントランスの照明や給湯器などの設備のほか、老朽化による外壁の補修などが該当します。

入居者が入れ替わる際に必須である、壁紙の張り替えやフローリングの補修など、原状回復費用は契約によりオーナー負担かどうか決められます。

5)免責期間が設定されており、家賃収入が入ってこない期間がある

サブリース契約の免責期間とは、未入居物件の入居者募集期間として、空室になった際に契約で定められた期間は家賃を保証しないという特約です。免責期間は30日~90日が一般的です。

6)一定期間ごとに契約条件が見直される

契約期間は、2年毎の更新が多いようです。更新時には、周辺物件の家賃相場の変化や建物の老朽化などで、保証家賃が減額される可能性があります。

7)収支の悪い物件の場合、サブリース契約を解除されることもある

利便性の低い立地など、入居者が集まらないであろう物件はそもそもサブリース契約を結ぶことはできないでしょう。

また、サブリース契約時には問題が無くても、年数を経た建物の老朽化や周辺環境の変化により、例えば30年の契約期間中でも一定期間ごとの更新時に契約解除になる可能性はあります。

多くの場合、空室保証や家賃保証のサービスが付帯しており、実際に入居者が入っていない期間でも管理会社が代わりに賃料を負担してくれます。サブリース契約で保証される賃料は、家賃の80%~90%ほどが相場のようです。

「サブリース契約を利用すれば、限りなく不労所得に近い状態を実現でき、空室や家賃滞納が出てしまっても安定的な収入を見込める」と思われるオーナーも多いかもしれません。

確かにサブリース契約は賃貸経営者にとって嬉しいうたい文句が並んでいますが、安易にサブリース契約をしてしまうと失敗をするかもしれません。

オーナー側だけ一方的に優位な契約があるはずは無く、当然サブリース会社も利益確保の仕組みがあるのです。

このカテゴリでは、サブリース契約について、その詳しい仕組みやメリットデメリット、オーナー収入シミュレーションに基づいた費用や、実際にサブリース契約をした賃貸経営者による口コミなどを紹介しています。

これから賃貸経営を検討されている方はもちろん、サブリース契約を考えている方も、ぜひ詳細を理解する参考にしてください。

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情報は2017年6月のものですので、最新の情報は各公式サイトをご確認ください。

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