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サブリース契約の費用

一定の収入が保証されるサブリース契約。管理委託した場合と比べ、オーナーの収入がどのように変わるのか計算してみました。

サブリース契約した場合と、管理委託した場合のオーナー収入を比較

サブリース契約の家賃保証率は80%~90%と言われており、サブリース会社へ実質的に支払う費用は家賃収入の10%~20%ほどになります。家賃の設定金額は、物件周辺の相場によって決められますが、入居者を確保するために相場より安く設定される場合が多いようです。

実際にオーナーの家賃収入はどうなるのか、サブリース契約をした場合と管理業者に委託した場合の初年度の家賃収入を比較してみました。

賃貸物件の条件
  • 住戸数:10戸
  • 家賃:10万円
  • 管理費:5千円
  • 礼金:2ヶ月

サブリース契約した場合

サブリース契約条件
  • 家賃保証率:90%
  • 免責期間:2ヶ月
①家賃

(家賃10万円×90%-管理費5千円)×10戸×10ヶ月=850万円

※実質的にかかっている費用

(家賃10万円×10%+管理費5千円)×10戸×10ヶ月=費用150万円

①の金額は、本来の家賃からこの費用が引かれています。

②礼金

なし(サブリース会社が受け取るため)

③委託手数料

契約により別途必要な場合もあります

オーナーの収入

(①家賃850万円+②礼金0円)-③委託手数料0円~=収入850万円

その他にも保証賃料から引かれる費用には、共用部の清掃費・電気代・水道代・修繕保持費などがあり、物件・地域・契約内容によって金額は変わります。

管理業者に委託した場合

委託管理条件
  • 委託手数料:5%

※1年間満室だった場合

①家賃

(家賃10万円+管理費5千円)×10戸×12ヶ月=1260万円

②礼金

家賃10万円×2ヶ月×10戸=200万円

③委託手数料

家賃10万円×管理手数料5%×10戸×12ヶ月=60万円

オーナーの収入

(①家賃1,260万円+②礼金200万円)-③委託手数料60万円=収入1400万円

※入居率が90%(空室率10%)だった場合

①家賃

(家賃10万円+管理費5千円)×10戸×12ヶ月×入居率90%=1134万円

②礼金

家賃10万円×2ヶ月×10戸×入居率90%=180万円

③委託手数料

家賃10万円×管理手数料5%×10戸×12ヶ月×入居率90%=54万円

オーナーの収入

(①家賃1134万円+②礼金180万円)-③委託手数料54万円=収入1260万円

上記計算の通り、1年間満室だった場合、サブリース契約では550万円も見込み収入が減る計算となります。

新築である初年度はある程度の入居が予想され、全室が新規入居となりますので、礼金の金額がオーナーの収入になるかどうかは非常に大きいです。

また、サブリース契約には免責期間が設定されており、保証家賃の収入が受け取れない期間があることも収入に影響します。所有している物件がどのくらいの入居率になるか把握していないと、初年度に大きく損をしてしまう可能性があります。

もちろん、サブリース契約では広告宣伝費や家賃保証会社への保証料がかかりませんので、管理業者に委託した場合、それらの経費の金額によってオーナーの収入は変わります。

賃貸経営の基礎知識~空室率が低い物件とは~
 
 
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情報は2017年6月のものですので、最新の情報は各公式サイトをご確認ください。

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