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サブリース契約の費用

「空室率を気にしなくてよい」という大きなメリットのあるサブリース契約。実際にかかる費用はどのくらいなのでしょうか?

サブリース契約そのものに費用は掛かりませんが…

賃貸管理会社とサブリース契約を結ぶ際、オーナー側の費用負担はないところがほとんど。まれに、空室のクリーニングやリフォーム後でないと契約できない、という会社もあります。

もちろん、その際のハウスクリーニングやリフォーム費用はオーナー負担となります。

そして、気になるのはサブリース契約を結ぶことで、管理会社に支払わなければならない費用のこと。実際に、どんな費用がかかるのでしょうか。

毎月かかる費用

サブリース契約の家賃保証率の相場は、80%~90%と言われており、つまり、サブリース会社や管理会社へ実質的に支払う費用は、家賃収入の10%~20%ほど。

この他にも、契約内容によっては、システム費用などの名目で別途費用が差し引かれる事もあるようです。

建物のメンテナンス費用

サブリース契約をしても、下記のような建物のメンテナンスにかかる費用は、一般管理と同様に物件オーナーが負担しなくてはいけません。

  • 退去時の原状回復費用
  • 建物の大規模修繕費
  • 共用部分のクリーニングや、庭の除草費用
  • 共用部分の光熱費

この際、サブリース会社指定の業者による施工となり、相見積もりもとれない場合が多いそうです。

礼金・更新料・免責期間

契約時の礼金や更新料などは、基本的にサブリース会社の利益として扱われます。また、「空室となってから一定期間は家賃が保証されない」という免責期間が設けられている場合も多いです。

免責期間中は、たとえ入居者が決まったとしても、オーナーへの家賃保証は行われません。その期間の家賃全額がサブリース会社の利益となります。

また、基本的に保証家賃の値下げが2年~4年ごと行われるため、保証される家賃も下がっていきます。

サブリース契約を検討する場合は、「空室を気にしなくても良い」というメリットと、「一般管理の場合との利益の差」とを天秤にかけ、しっかりシミュレーションする必要があります。

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サブリース契約した場合と、管理委託した場合のオーナー収入を比較

実際にオーナーの家賃収入がどうなるのか、新たに物件を購入し、サブリース契約をした場合と、管理業者に委託した場合の4年間の家賃収入を比較してみました。

一般的に、サブリース契約を結ぶ場合、そもそもの保証家賃(入居者が支払う家賃)は、周辺の類似物件よりも安く設定される場合が多く、また、数年ごとに保証家賃の見直しがされて、金額が下がっていく傾向にありますが、今回は分かりやすくするために、どちらの条件でも、入居者が支払う家賃を同額にしています。

賃貸物件の条件
  • 住戸数:10戸
  • 家賃+管理費:10万円
  • 礼金:1ヶ月分
  • 更新料:1ヶ月分/2年
サブリース契約の条件
  • 家賃保証率:80%
  • その他諸経費:無し
一般賃貸の条件
  • 管理委託費:5%
種別 サブリース 一般管理
(満室)
一般管理
(入居率90%)
年間家賃 4,800万円 4,320万円
サブリース費用 960万円 無し
免責期間中の家賃 200万円
管理委託費用 無し 240万円 216万円
礼金 100万円 90万円
更新料 100万円 90万円
オーナー利益 3,680万円 4,760万円 4,284万円

※詳しい内訳を以下で説明します。

サブリース契約した場合

サブリース契約条件
  • 家賃保証率:80%
  • 免責期間:2ヶ月
(1)家賃

(家賃10万円×80%)×10戸×4年(48ヶ月)=3,840万円

※実質的にかかっている費用

(家賃10万円×20%)×10戸×4年(48ヶ月)=費用960万円

(1)の金額は、本来の家賃からこの費用が引かれています。

(2)礼金・更新料

なし(サブリース会社が受け取るため)

(3)免責期間中に支払われない賃料

160万円

オーナーの収入

(1)3,840万円-(2)160万円=収入3,680万円

その他にも保証賃料から引かれる費用には、共用部の清掃費・電気代・水道代・修繕保持費などがあり、物件・地域・契約内容によって金額は変わります。

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管理業者に委託した場合

委託管理条件
  • 委託手数料:5%

※4年間満室だった場合

(1)家賃

家賃10万円×10戸×4年(48ヶ月)=4,800万円

(2)礼金・更新料

礼金・更新料共に10万円×10戸=100万円

(3)管理委託費用

家賃10万円×管理手数料5%×10戸×4年(48ヶ月)=240万円

オーナーの収入

(1)家賃4,800万円+(2)礼金・更新料200万円-(3)管理委託費用240万円=収入4,740万円

※入居率が90%(空室率10%)だった場合

(1)家賃

家賃10万円×10戸×4年(48ヶ月)×入居率90%=4,320万円

(2)礼金・更新料

礼金・更新料共に家賃10万円×10戸×入居率90%=90万円

(3)委託手数料

家賃10万円×管理手数料5%×10戸×4年(48ヶ月)×入居率90%=216万円

オーナーの収入

(1)家賃4,320万円+(2)礼金・更新料180万円-(3)管理委託費用216万円=収入4,284万円

上記計算の通り、90%以上の入居率の場合、サブリース契約では約500万円~1,000万円も見込み収入が減る計算となります。

新築である初年度は入居率も高くなるため、サブリースの恩恵を充分に受けられないかもしれません。

また、サブリース契約には免責期間が設定されており、保証家賃の収入が受け取れない期間があることも収入に影響します。所有している物件がどのくらいの入居率になるか把握していないと、初年度に大きく損をしてしまう可能性があります。

もちろん、サブリース契約では広告宣伝費や家賃保証会社への保証料がかかりませんので、管理業者に委託した場合、それらの経費の金額によってオーナーの収入は変わります。

管理委託費用がかからない管理方法も

賃貸経営をサポートしてくれる会社の中には、自社施工の物件に限って、以下のような管理業務を管理委託費無しで請け負ってくれる業者もあります。

  • 入居者募集
  • 家賃回収
  • 入居者トラブル・問い合わせ対応
  • オーナーへの送金
  • 物件・施設の保守管理
  • 定期的なメンテナンス
  • 24時間緊急対応…など

このサービスを利用した場合の収入もシミュレーションしてみましょう。計算しやすくするため、どちらも満室の場合を想定しました。

種別 一般管理 無料管理
年間家賃 10万円×4年×10戸=
4,800万円
管理委託費用 4,800万円×5%=
240万円
無し
礼金 10万円×10戸=
100万円
更新料 10万円×10戸=
100万円
オーナー利益 4,760万円 5,000万円

サブリースと一般管理ほど、大きな差は出ませんが、管理委託費が無料になることで、手残りの金額も変わります。現在、賃貸物件での土地活用を検討している方にはおすすめの物件管理方法です。

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