サブリースのデメリットとメリット

サブリース契約のデメリット・メリットについて解説しています。何を優先すべきか、オーナーの賃貸経営の参考にしてください。

サブリース契約のデメリット

サブリース契約最大のデメリットは、オーナーの収益性を下げることです。基本的にサブリース契約は、「最大の収益を得られない替わりに、手間を掛けず一定の収入を得られる契約」なのです。

テレビCMや広告などでは「○○年一括だから安心！」と強調していますが、それを額面通りに受け取るのは禁物です。「上手い話には裏がある」と言われている通り、サブリースには注意すべき点が多くあります。決して安易に決断すべきではなく、しっかりと検討して決めましょう。以下に、そのリスクやデメリットをご紹介していきます。

想定していた収益額は保証されない

設定家賃の80％～90％が保証賃料となるので、本来の家賃収入より少なくなるのは必然なのですが、そもそもの設定家賃が周辺相場より低く設定されていることがあります。

サブリース会社は、空室でも保証賃料をオーナーへ支払わなければなりませんので、入居者の募集をしやすいように周辺相場より低めの家賃設定にするようです。つまり、最初から大家さんの収入よりも、サブリース会社の利益が大きくなる仕組みになっているということです。

契約更新ごとに保証賃料が下落していく

サブリース契約の保証賃料は、長期固定保証されているわけではありません。基本的に2年や3年の一定期間ごとに保証賃料の見直しがあります。
「○○年一括」と謳っている場合は、「賃料の保証期間は○○年固定されるのか」と確認してみましょう。なかには長期固定を実施しているところもあるようですが、大抵はこの一定期間ごとに見直しとされるはずです。その際には「周辺の家賃相場の下落」「建物の老朽化」「不景気」という理由を挙げて見直すのが、ありふれたやり方です。

家賃保証の条件見直しに不服の場合、違約金が発生！

賃料見直し条件に不服で解約したいと思っても、ままならないケースが多いのが実情です。サブリース会社は大抵、契約書に「オーナーから解約を申し出る場合には違約金が必要」という条項を盛り込んでいます。なかには賃料の2年分の違約金を出すケースもあったのだとか。オーナーは解約したくてもできず、サブリース会社だけが利益を得るという悲劇も実際に起こっているのです。くれぐれも契約内容は慎重に確認してください。

免責期間は賃料が入ってこない

サブリース契約は、未入居物件の入居者募集期間として30日～90日の免責期間が設定されます。免責期間は家賃が保証されませんので、オーナーには家賃収入が入ってこない期間があります。

礼金・敷金・管理費・手数料・更新料の収入が無い

通常の賃貸経営で収入の一部となる、礼金・敷金・管理費・手数料・更新料はサブリース会社が受け取ります。敷金や管理費は実質的に使用もしくは返還される費用なので、単純に収入減と言えないケースもありますが、入居者入れ替えの際に発生する礼金などは大きな収入減となります。

サブリース契約の保証賃料はあくまで家賃のみの保証です。

新築の場合、工事費用に家賃保証の損益が含まれている可能性がある

サブリース契約とセットでアパートを建てる際、サブリース会社の将来の損益が含まれた高い工事費用で見積もられる場合があります。

高額な費用がかかる修繕や改装を提案され、断れない

基本的にはサブリース契約であっても、共用設備の補修はオーナーが負担しなければなりません。補修業者がサブリース会社の指定業者であることが多く、費用が高くつく場合もあるようです。実際にあった事例では、契約条項に「築15年の大規模修繕の際、サブリース会社が指定する業者に発注する」という項目があり、実際に依頼したところ、業界の相場よりも高額な費用での工事を強いられたということがあったそうです。

入居者を選べない

サブリース会社が入居者と賃貸契約を結ぶので、オーナーは入居者を選べません。魅力的な住環境は入居者によっても変化しますが、オーナーはコントロールすることができません。

サブリース会社がつぶれると保証されない

当然ながらサブリース会社がなくなれば、そこで保証は打ち切りです。それまでサブリース会社に任せていた賃貸管理のノウハウがないオーナーは、新しい管理会社と契約をし直すことになることが多いですが、引継ぎがスムーズにいかなかったり当初より住環境が悪化してしまうという問題が見受けられます。

サブリース契約のメリット

• 空室でも家賃が保証され、一定の収入がある
• 入居管理など、大家としての仕事をする必要が無い
• 苦情トラブル対応をしなくて良い
• 確定申告が楽になる

サブリース契約におけるオーナーの主なメリットは、空室や家賃滞納が出てしまっても毎月固定収入が入ってくること、大家業務をする必要が無いことです。実際の入居者はサブリース会社との賃貸契約になるので、オーナーは大家としての仕事はありません。もし原状回復トラブルなどで訴訟を起こされても当事者にならないので、訴訟リスクを回避できます。

通常の賃貸経営者は確定申告の際、入居者ごとの家賃や契約内容を申告する必要があります。サブリース契約では管理会社とだけ金銭のやり取りをするので、入居者個々と賃貸契約する場合と比べて、確定申告などの手続きが簡単になります。

サブリース契約には、上記のようなメリットもあります。しかし、最大の収益は得られないことやオーナーとして自由な賃貸経営はできないことなど、必ずサブリース契約のデメリットも把握してから検討してください。

賃貸経営者にとって嬉しいうたい文句は目立ちますが、サブリース契約の内容とともに、オーナーの所有している物件によっても収益性は変化しますし、10～30年後までの収支を予想するのは非常に難しいことです。確実に理解した上でなければ、大きく収益性を損ねることになるでしょう。

一方、サブリースのように空室時の家賃保証がない代わりに、入居者募集や家賃徴収、トラブル対応といった、賃貸管理を無料で行ってくれるケースというのもあります。そんな特別な条件を実施しているところもあるということも、ぜひ知っておいてください。

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