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サブリース契約の説明

不動産業界で広く使用されるようになった「サブリース契約」の内容を、7項目の特徴に分けて説明しています。

サブリース契約とは

「サブリース」は、一般的に「転賃借」や「又貸し」の意味です。サブリース契約とは、「オーナー(大家さん)が不動産会社に部屋を賃貸し、不動産会社が賃借した部屋を第三者にあたる入居者に貸すこと」を指します。

サブリース契約のポイント
  • 空室や家賃滞納が関係ない
  • 10年~35年の借り上げ保証
  • 入居者管理をしなくても良い

サブリース契約の特徴を7項目に分けて説明していきます。

1)管理会社が物件を一括で借り上げて、入居者に転貸する

サブリースを取りあつかう不動産会社が、オーナーの所有する賃貸物件を10年~35年の期間一括で借り上げ、第三者である入居者に転貸します。1室単位ではなく、アパートやマンション1棟まるまる借り上げる契約が基本となります。

新聞などで「30年一括借上げシステム!」と広告されていることが多いです。

2)空室保証があり、空室が出てしまっても家賃収入が保証される

多くの場合、サブリース契約には空室保証や家賃保証のサービスが付帯しています。実際に入居者が入っていない期間でも、管理会社が代わりに賃料を負担してくれるサービスです。

保証される賃料は、家賃の80%~90%ほどが相場のようです。

3)オーナーは、賃貸契約における業務をする必要が無い

入居者募集・入居者の入出管理・家賃の集金・建物のメンテナンス・入居者のクレーム対応など、賃貸経営の多岐にわたる業務をする必要がありません。いわゆる一般的な管理委託会社の業務を包括してくれます。

4)共用設備の修繕は、オーナーの負担

一般的なサブリース契約の場合、通常の賃貸契約と同じく、共用設備の修繕は物件の所有者であるオーナーが行う必要があります。エントランスの照明や給湯器などの設備のほか、老朽化による外壁の補修などが該当します。

入居者が入れ替わる際に必須である、壁紙の張り替えやフローリングの補修など、原状回復費用は契約によりオーナー負担かどうか決められます。

5)免責期間が設定されており、家賃収入が入ってこない期間がある

サブリース契約の免責期間とは、未入居物件の入居者募集期間として、空室になった際に契約で定められた期間は家賃を保証しないという特約です。免責期間は30日~90日が一般的です。

6)一定期間ごとに契約条件が見直される

契約期間は、2年毎の更新が多いようです。更新時には、周辺物件の家賃相場の変化や建物の老朽化などで、保証家賃が減額される可能性があります。

7)収支の悪い物件の場合、サブリース契約を解除されることもある

利便性の低い立地など、入居者が集まらないであろう物件はそもそもサブリース契約を結ぶことはできないでしょう。

また、サブリース契約時には問題が無くても、年数を経た建物の老朽化や周辺環境の変化により、例えば30年の契約期間中でも一定期間ごとの更新時に契約解除になる可能性はあります。

サブリース契約は管理会社のリスクが大きいため、行っていない管理会社もあります。

反対にオーナー(大家さん)のリスクが大きいという考え方もあり、昨今ではオーナーが一方的に不利益な契約ではないか、契約内容の妥当性をめぐる訴訟になっているケースも少なくありません。

オーナー自身が、サブリース契約の内容をしっかりと把握することが重要となります。

オーナーが主役!新時代の賃貸経営とは
従来の不動産取引では、賃貸経営の要ともいえる空室対策を、不動産会社の広告力に頼る必要がありました。
しかし情報化の恩恵により、大きなネットワークに向かってオーナー自身が物件をアピールできる革新的な広告媒体が出現してきています。
オーナー自身が広告を打てば、杓子定規だった不動産広告も、入居希望者の多様化するニーズにしっかりとマッチングしていくことでしょう。
今のところその筆頭格は「ウチコミ!」というサービスですが、国交省が不動産のネット取引解禁の方針を固めたことにより、この流れはさらに加速するものと思われます。
今のうちから新たな広告チャンネルを確保し、時代に先んじた空室対策を実践してみてはいかがでしょうか。
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